Schönheitsreparaturen beim Auszug: Was Mieter wirklich renovieren müssen und was nicht

Kaum ein Thema sorgt beim Auszug für so viel Streit wie die Frage: Muss ich streichen oder nicht? Viele Mieter greifen vorsichtshalber zu Pinsel und Farbe, obwohl sie gar nicht müssten, andere ziehen aus, ohne einen Blick in den Mietvertrag zu werfen, und kassieren Ärger samt Kautionsabzug. Die Rechtslage ist mieterfreundlicher, als die meisten glauben, aber sie steckt voller Details. Hier ist der Überblick, mit dem Sie beim Auszug weder zu viel noch zu wenig tun.

Der Grundsatz überrascht viele: Renovieren ist eigentlich Vermietersache

Das Gesetz ist eindeutig: Die Instandhaltung der Wohnung ist Aufgabe des Vermieters, dafür zahlen Sie schließlich Miete. Schönheitsreparaturen, also Streichen und Tapezieren von Wänden und Decken, das Streichen von Heizkörpern, Innentüren sowie Fenstern und Türen von innen, schulden Mieter nur dann, wenn der Mietvertrag diese Pflicht wirksam auf sie überträgt. Und genau daran scheitern erstaunlich viele Verträge. Steht im Vertrag gar nichts zu Schönheitsreparaturen, müssen Sie beim Auszug nicht renovieren. Punkt.

Diese Klauseln sind unwirksam, auch wenn sie im Vertrag stehen

Der Bundesgerichtshof hat über die Jahre ganze Generationen von Renovierungsklauseln gekippt. Steht eine unwirksame Klausel im Vertrag, entfällt die Renovierungspflicht komplett, sie wird nicht etwa auf ein zulässiges Maß zurechtgestutzt. Die wichtigsten Fälle:

• Starre Fristen: Formulierungen wie ‚Küche und Bad sind alle drei Jahre, Wohnräume alle fünf Jahre zu streichen‘ sind unwirksam, weil sie unabhängig vom tatsächlichen Zustand renovieren lassen. Zulässig sind nur weiche Formulierungen (‚in der Regel‘, ‚üblicherweise‘), die sich am Bedarf orientieren.
• Unrenoviert übernommen: Wer die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übernommen hat und dafür keinen angemessenen Ausgleich bekam, muss beim Auszug nicht renovieren. Sonst würden Sie die Abnutzung des Vormieters gleich mit beseitigen.
• Quotenabgeltungsklauseln: Die früher beliebte Regelung, wonach Mieter beim Auszug anteilige Renovierungskosten zahlen sollen, wenn die Fristen noch nicht abgelaufen sind, hat der BGH ebenfalls für unwirksam erklärt.
• Endrenovierungsklauseln: Die Pflicht, beim Auszug in jedem Fall zu renovieren, egal wie frisch die letzte Renovierung war, ist unwirksam.
• Farbvorgaben während der Mietzeit: Der Vermieter darf Ihnen nicht vorschreiben, in welcher Farbe Sie während des Mietverhältnisses wohnen. Zulässig kann lediglich die Vorgabe sein, die Wohnung bei Rückgabe in neutralen, hellen Tönen zu übergeben.

Wichtig trotzdem: Ob eine konkrete Klausel wirksam ist, hängt vom exakten Wortlaut ab. Im Zweifel lohnt der Gang zum Mieterverein oder Anwalt, bevor Sie ein Wochenende auf der Leiter verbringen oder eine Forderung des Vermieters akzeptieren.

Normale Abnutzung: Das ist mit der Miete abgegolten

Unabhängig von jeder Klausel gilt: Spuren des vertragsgemäßen Gebrauchs gehen nie zu Ihren Lasten. Dazu zählen abgelaufene Teppichböden, leichte Schatten an den Wänden hinter Möbeln, Verfärbungen durch Sonnenlicht und Dübellöcher in üblichem Umfang, denn Bilder, Regale und Hängeschränke gehören zum normalen Wohnen. Die Löcher sollten Sie beim Auszug ordentlich verschließen, mehr aber auch nicht. Anders sieht es bei echten Schäden aus: Brandflecken, tiefe Kratzer im Parkett, Schimmel durch falsches Lüften oder das in Vollpink gestrichene Kinderzimmer sind keine Abnutzung, sondern Fälle für Schadensersatz beziehungsweise Rückbau. Knallige Farben müssen bei der Rückgabe grundsätzlich neutralisiert werden, das hat der BGH mehrfach bestätigt.

Besenrein: Was der Begriff wirklich bedeutet

Viele verwechseln Renovieren mit Reinigen. ‚Besenrein‘ bedeutet lediglich: grob gereinigt, ausgeräumt und frei von persönlichen Gegenständen. Böden gefegt, keine Essensreste, keine Spinnweben, alle Einbauten des Mieters entfernt. Eine Grundreinigung oder gar Renovierung steckt in dem Begriff nicht. Was hingegen immer gilt: Die Wohnung muss vollständig leer sein, inklusive Keller und Dachboden. Wer beim Ausräumen von Jahren angesammeltem Hausrat Unterstützung braucht, kann sich mit einer professionellen Entrümpelung viel Zeit und Rückenschmerzen ersparen, auf Wunsch inklusive besenreiner Übergabe.

Praktisches Vorgehen beim Auszug: drei Schritte

1. Mietvertrag prüfen. Lesen Sie die Renovierungsklausel im Wortlaut und gleichen Sie sie mit den oben genannten Unwirksamkeitsgründen ab. Prüfen Sie auch, in welchem Zustand Sie die Wohnung übernommen haben, das Einzugsprotokoll ist hier Gold wert.
2. Mit dem Vermieter sprechen. Klären Sie vor dem großen Streichen, was der Vermieter konkret erwartet, am besten schriftlich. Steht ohnehin eine Modernisierung oder ein Mieterwechsel mit Umbau an, verzichten viele Vermieter freiwillig auf Renovierungsarbeiten.
3. Erledigtes dokumentieren. Fotografieren Sie jeden Raum nach Abschluss der Arbeiten und halten Sie den Zustand bei der Übergabe schriftlich fest. Wie ein wasserdichtes Protokoll aussieht, zeigen wir in unserem Beitrag zum Übergabeprotokoll.

Häufige Fragen

Muss ich beim Auszug streichen, wenn ich renoviert eingezogen bin?

Nur wenn Ihr Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel enthält und die Wohnung tatsächlich renovierungsbedürftig ist. Sind die Wände nach zwei Jahren Mietzeit noch in gutem Zustand, müssen Sie auch mit wirksamer Klausel nicht streichen.

Darf der Vermieter einen Fachbetrieb verlangen?

Nein. Schönheitsreparaturen dürfen Sie fachgerecht in Eigenleistung ausführen. Das Ergebnis muss ordentlich sein, ein Malermeister muss es nicht gewesen sein. Nur wenn Ihre Eigenleistung mangelhaft ausfällt, kann der Vermieter Nachbesserung verlangen.

Was passiert, wenn ich zu Unrecht nicht renoviere?

Der Vermieter muss Ihnen in der Regel zunächst eine Frist zur Nacherfüllung setzen. Erst danach darf er die Arbeiten auf Ihre Kosten ausführen lassen und mit der Kaution verrechnen. Umgekehrt gilt: Haben Sie aufgrund einer unwirksamen Klausel renoviert, können Sie unter Umständen sogar Geld zurückfordern.

Fazit: Erst lesen, dann streichen

Die Reihenfolge entscheidet: erst der Blick in den Mietvertrag, dann das Gespräch mit dem Vermieter, und erst dann, falls überhaupt nötig, der Griff zum Pinsel. Wer diese drei Schritte einhält, spart sich im besten Fall die komplette Renovierung und im schlechtesten Fall zumindest den Streit um die Kaution. Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar. Bei konkreten Streitfällen helfen Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht weiter.